Сегодня многие жители России для приобретения жилья вынуждены обращаться к услугам кредитных компаний. При появлении финансовой возможности, должники могут погасить задолженность досрочно полностью или частично, что разрешено законодательством РФ. Это право определено в ГК РФ п. 2 ст.810:
При этом необходимо соблюсти некоторые условия. Такие сделки снизят полную стоимость жилья, позволят распоряжаться собственным имуществом без обременения.
Необходимо знать, что досрочный возврат долга производится полностью бесплатно при соблюдении заемщиком требований банка.
Содержание страницы
Как выгоднее гасить ипотеку: уменьшать срок или сумму?
Предусматривается два варианта гашения: полное и частичное. При частичном возврате должник может уменьшить срок действия договора или снизить ежемесячный платеж.
Уменьшение срока кредитования становится выгодным при следующих условиях:
- если кредит гасится аннуитетными платежами;
- после получения займа прошло не более 3-5 лет;
- доход заемщика позволяет осуществлять ежемесячные платежи в прежней сумме.
Аннуитетный расчет предполагает внесение одинаковой суммы платежа на протяжении всего действия кредитного договора. Соответственно, первые 3-5 лет заемщик в основном выплачивает проценты, а не тело кредита. Если задолженность погашается уже более 5 лет, в составе ежемесячного платежа больший объем занимает сама задолженность, поэтому уменьшать срок не всегда является целесообразным.
Читайте также: Как расчитать платежи по ипотеке
Часто банковские программы ограничивают выбор заемщика. Их условия предполагают только пересчет суммы платежа. При этом, даже небольшой остаток задолженности будет растянут на весь срок действия договора.
Уменьшать ежемесячный взнос следует в тех случаях, когда снижаются финансовые возможности клиента, сумма платежа в бюджете семьи занимает до 50%. В индивидуальных случаях рассматривается вопрос об одновременном снижении суммы платежа и сокращения срока задолженности.
Способы досрочного внесения денежных средств
Погашается ипотека путем внесения денежных средств на счет заемщика. Это можно сделать перечислением с карточного счета, внести наличные, заплатить через банкомат.
Для того, чтобы деньги списались в погашение, необходимо написать заявление в банк на досрочный или частично-досрочный возврат долга. Оно подается в срок, не позднее 30 дней (в некоторых банках 15 дней) до наступления срока платежа.
Если заемщик осуществляет частичный возврат долга, кроме подачи заявления в банк ему необходимо будет подписать новый график погашения задолженности.
Примеры гашения ипотеки и их расчет
Для примера приведены варианты возврата задолженности досрочно с разными исходами.
- Кредит оформлен в сумме 5 млн. р. сроком на 10 лет под 10% годовых с ежемесячным аннуитетным платежом 66 тыс. р., сумма переплаты за весть срок 2,9 млн. р. По истечении 1 года, клиент вносит досрочно 1 млн. р. Если изменять сумму ежемесячного платежа, то она уменьшиться до 53,3 тыс. р., переплата при этом составит 2 млн. р. за 9 лет. Если уменьшить срок кредитования, то ежемесячно заемщик будет платить также 66 тыс. р., но срок джействия договора уменьшиться в среднем до 7,5 лет и переплата составит 1,7 млн. р.
- Если, на тех же первоначальных условиях произвести досрочный возврат кредита на 6 году пользования в сумме 1 млн. р., то переплата по договору составит 2,4 млн. р. при уменьшении срока погашения, а при снижении платежей 2,6 млн. р.
- При гашении ипотеки в большей сумме, чем требуется по графику, ежемесячно на 20 тыс. р., величина переплаты, при снижении обязательного ежемесячного взноса, составит 2,3 млн. р., а при сокращении периода кредитования 1,9 млн. р.
Получается, что при внесении крупной суммы, выгоднее уменьшить срок кредитования, если до окончания срока действия договора еще более 5–6 лет. Если ипотека гатится траншами, превышающими ежемесячный взнос, для снижения переплаты выгоднее сократить срок действия договора.
При оформлении договора следует принимать во внимание, что кредитор может ограничить сумму внесения минимального платежа по кредиту, для того, чтобы платеж был произведен и график пересчитан, необходимо писать заявление и т. д.
Рефинансирование ипотеки в другом банке
Банковские программы рефинансирования предлагаются многими крупными кредитными компаниями. Они позволяют снизить ежемесячный платеж по ипотеке, изменить срок кредитования, оформить задолженность под более низкий процент.
Общие параметры сделок следующие:
- сумма до 10–20 млн. р.;
- срок — на 25–30 лет;
- процент- 7–10 % годовых.
Обязательным требованием к заемщику является положительная кредитная история. Дополнительно выставляются ограничения по сроку действия ипотечного договора у первоначального кредитора.
Заемщик должен представить в банк определенный пакет документов, в составе которого обязательно присутствует справка от первоначального кредитора об остатке задолженности и качестве обслуживания долга заемщиком. Также потребуются копии кредитных договоров или расчет полной стоимости кредита.
Следует знать, что оформление нового ипотечного договора подразумевает заключение нового договора страхования недвижимости, жизни и здоровья заемщика. Размер страхового взноса может быть включен в сумму нового займа, если такая возможность предусмотрена условиями кредитования.
1Программа от ВТБ 24
Кредитная организация предлагает продукт «Рефинансирование ипотечного кредита»:
Для рассмотрения возможности сделки клиент должен представить в банк справку о доходах и занятости, паспорт, СНИЛС, справку об остатке задолженности по действующему ипотечному договору, об отсутствии просроченных платежей и качестве обслуживания долга за весь период пользования кредитом. Заявка рассматривается за 4-5 дней.
2Банк Открытие
В кредитной организации действует программа «Рефинансирование»:
Может быть переоформлена задолженность до 30 млн. р., на срок до 30 лет, процентная ставка от 9,35% (для промо-кредитов сроком кредитования до 5 лет и первоначальным взносом от 50%).
Зарплатные клиенты банка могут не подтверждать доход справками. Программа действует для клиентов, которые приобретали жилье на вторичном рынке. В банке имеется возможность подать заявку онлайн.
3Альфа Банк
Параметры программы:
Срок действующего договора должен быть не менее 6 месяцев. Базовая ставка 9,79% годовых. В регионах ограничение по максимальной сумме составляет 15 млн. р.
Сумма кредита не может быть больше 50% стоимости дома с участком, 70% от цены на апартаменты и 80% от цены квартиры. Зарплатные клиенты получают индивидуальные условия.
Порядок действий при досрочном погашении ипотеки
Чтобы закрыть ипотеку досрочно необходимо сделать следующее:
- Внимательно прочитать условия досрочного возврата ипотеки, определенные кредитным договором, чтобы уяснить порядок действий, сроки представления документов.
- Определиться с суммой. Если источником гашения будет являться кредит другого банка, то предварительно необходимо выбрать кредитора. Для этого производится анализ предложений кредитных организаций. Необходимо сделать предварительный расчет нового графика погашения при помощи онлайн калькуляторов на сайтах компаний, определить сумму ежемесячного взноса. Если позволяет платежеспособность заемщика, то лучше выбирать минимальный срок кредитования, чтобы снизить переплаты по кредиту. Далее следует заполнить заявку на рефинансирование, дождаться решения банка.
- Положить необходимую сумму на счет заемщика.
- Написать заявление с просьбой досрочного погашения долга. Заявление принимается в срок до 30 дней до даты наступления очередного платежа. При рефинансировании, сумма кредита будет зачислена в погашение кредита напрямую. Определенной формы заявления нет, но в нем должна присутствовать следующая информация: ФИО заемщика, паспортные данные, номер и дата кредитного договора, сумма, которую заемщик хочет внести в счет погашения долга.
- Обычно задолженность погашается в день наступления очередного платежа по кредиту. В некоторых банках частично досрочное или полное погашение осуществляет сам заемщик из личного кабинета (Сбербанк). Для этого необходимо только зарегистрироваться на сайте.
- В день частичного возврата долга необходимо прийти в банк для подписания нового графика кредитного договора. Если кредит погашается полностью, потребуется написать заявление о снятии обременения с недвижимости.
Банки не поддерживают клиентов, желающих рассчитаться с долгами досрочно, тем более если заемщик уходит в другую компанию. Поэтому рассчитывать на получение полной консультации не стоит.
Лучше самостоятельно разобраться в условиях ипотечного договора и его досрочного закрытия и действовать строго в рамках требований кредитной организации.
Ответы на вопросы
Как досрочно закрыть ипотеку материнским капиталом?
Такая возможность есть во всех банках, которые предоставляют ипотеку с материнским капиталом. Для осуществления операции, после получения сертификата, необходимо сделать следующее:
- Взять справку из банка о наличии ипотечного кредита с остатком задолженности.
- Написать заявление в Пенсионный фонд с просьбой направить средства на погашение задолженности. Одновременно подать заявление в банк с просьбой досрочного погашения ипотеки.
- После того, как ПФ перечислит деньги, банк произведет погашение задолженности.
При частично досрочном погашении ипотеки необходимо писать заявление на каждый платеж?
Каждая сумма досрочного платежа оформляется заявлением от заемщика. Исключением являются банки, где предусматривается самостоятельное погашение задолженности должником при помощи интернет-банкинга(Сбербанк).
Также в некоторых банках сделка осуществляется через звонок в Центр поддержки клиентов банка (ВТБ 24). В этом случае, клиенту необходимо пройти идентификацию, сказать номер договора и сумму к погашению.
Какие «подводные камни» у операции по досрочному погашению кредита на недвижимость?
Досрочное погашение ипотеки предоставляет заемщику возможность избавиться от обязательных ежемесячных платежей, планировать новые приобретения, сэкономить на сделке. Но данная операция имеет свои неоднозначные стороны, которые необходимо принимать во внимание:
- Постоянное внесение крупных сумм денежных средств может отрицательно сказаться на семейном бюджете, иногда лучшим вариантом будет просто откладывать свободные средства для создания «финансового резерва» на непредвиденные обстоятельства.
- Банки отрицательно относятся к досрочному погашению долга, особенно это касается договоров, которым менее года. Если заемщик является постоянным клиентом банка, ему предоставлена выгодная льготная ипотека, лучшим вариантом будет подержать задолженность открытой и вложить собственные средства в инвестирование прибыльного проекта.
- Если оформлять рефинансирование, необходимо предварительно рассчитать выгодность сделки. Несмотря на более низкую процентную ставку, заемщик будет вынужден произвести ряд дополнительных платежей (оценка и страхование недвижимости, страхование жизни и здоровья заемщика), которые могут привести к удорожанию стоимости жилья.
- Если до конца срока погашения остались 2-3 года, вообще не стоит вносить всю сумму средств в досрочное погашение кредита. В это время выплачены практически все проценты по займу, осуществляется погашение только тела кредита. И гасить задолженность раньше срока не имеет смысла.
Заключение
Досрочное погашение ипотеки несет в себе экономическую выгодность и душевное спокойствие заемщика. Кредитор не имеет право отказать в сделке. При внимательном изучении договора и правильном подходе, операция поможет снизить итоговую стоимость жилья.
Если ко всему подходить с головой, то погасить досрочно на 100% будет наилучшим решением.
Жильё — это одна из самых важных составляющих нормальной жизни. Поэтому иногда без кредита просто не обойтись. Однако, понятно, что растягивать выплату на долгие годы очень тяжело. Поэтому, я считаю, что если у вас появилась любая возможность выплатить ипотечный кредит досрочно — ею необходимо воспользоваться.
Прочтите внимательно эту статью — в ней есть перечень действительно полезных и практических советов о том, как погасить ипотеку досрочно, не растягивая её выплату на долгие годы. Досрочное погашение кредита избавит вас от тягостных переживаний по поводу возможностей выплат и сделает вас действительно собственником того жилья, на которое вы оформили кредит.
Абсолютно согласна с предыдущим комментарием о важности собственного жилья для душевного равновесия и спокойствия, особенно, если дело идет о семейных людях с детьми. Но также надо учитывать и тот факт, что дорогостоящий ипотечный кредит — это всегда определенный риск потери своего имущества в случае возникновения стабильной неплатежеспособности.
Поэтому надо обязательно учитывать все риски и подходить к вопросу ипотеки с большой ответственностью.
В предложенной статье очень подробно расписаны и плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки, поэтому материал очень информативен и полезен как для тех, кто уже пользуется кредитом, так и для будущих получателей. Осведомлен — значит вооружен.
Очень полезная статья. Мы недавно взяли ипотечный кредит и собираемся досрочно его погасить и у меня вопрос появился. Скажите а необходимо уведомлять банк, о том, что я хочу досрочно погасить или просто на карту можно скидывать средства больше необходимого платежа?