Предоставление личного имущества в качестве залога предполагает временное финансовое обременение. Это значит, что заемщик теряет какую-либо возможность продать или обменять объект, используемый для обеспечения сделки.

Однако существует несколько вариантов для реализации имущества в целях принудительного или добровольного погашения долговых обязательств. Проще всего рассмотреть различные способы закрытия сделки на примере продажи недвижимости, полученной путем ипотечного кредитования.

На подобные объекты не распространяются различные ограничения, связанные с арестом и конфискацией, даже если приобретенный в ипотеку объект будет единственным жильем заемщика.

Таким образом, в некоторых случаях выгоднее продать квартиру или дом, чтобы добровольно погасить долг без каких-либо дополнительных затрат времени и денег на судебные разбирательства.

Условия продажи заложенной квартиры


Продажа представленной в качестве обеспечения недвижимости выбирается заемщиком, если недоступны иные способы получения денежных средств, которые можно использовать для погашения задолженности.

Читайте также: Федеральный закон №102 «Об ипотеке»

Тем не менее допускается реализация имущества по договоренности с кредитором. Финансовые ограничения не позволят владельцу распоряжаться заложенным объектом, поэтому до момента окончания действия кредитного договора все манипуляции по продаже, дарению и обмену недвижимости придется согласовывать с банком.

Цели продажи находящейся в ипотеке квартиры:

  1. Реализация имущества с одновременным погашением текущей сделки.
  2. Снижение размера и пересмотр графика регулярных платежей.
  3. Досрочное погашение действующего кредитного договора.
  4. Сохранение оптимального состояния кредитной истории.
  5. Снижение риска судебных разбирательств с недовольным кредитором.
  6. Защита от принудительного взыскания путем привлечения ФССП.

Своевременно проданное имущество, используемое в качестве залога, позволит заработать сумму, которая на 30-40% превышает выручку от реализации во время искового производства.

Условия продажи заложенной квартиры

Заемщик может согласовать с банком не только условия возмещения убытков, но и различные нюансы, связанные с организацией торгов.

Поскольку на этапе принудительного погашения устанавливаются минимальные расценки, добровольная продажа заложенной недвижимости позволит осуществить торги по рыночным ценам.

Продажей может заниматься как сам заемщик, так и привлеченный посредник. В любом случае коммерческий банк избавляется от дополнительных расходов, связанных с реализацией имущества, поэтому многие кредиторы охотно снимают финансовые ограничения.

Распространённые причины продажи предмета ипотеки:

  1. Появление просроченных платежей.
  2. Снижение уровня платёжеспособности заемщика.
  3. Риск банкротства и принудительного взыскания долга.
  4. Добровольный отказ от ипотечного кредитования.
  5. Избегание сторонами сделки судебных тяжб.
  6. Смена места жительства при переезде.

Финансовое учреждение обычно не принимает активное участие в согласованной процедуре продажи предмета ипотеки, но банк вправе проводить различные мероприятия, связанные с контролем и мониторингом возможных сделок.

Например, сотрудники юридических отделов этих организаций занимаются проверкой договоров. Общий размер полученной по результатам реализации недвижимости выручки не интересует кредитора. Банк претендует лишь на сумму, которая покрывает остаток по кредиту.

Сэкономленные после погашение долга средства заемщик может составить себе, однако требования касательно выплаты задолженностей могут выдвинуть другие фирмы.

Требования к заемщику во время продажи заложенного имущества



Тинькофф. Кредитные системы [credit_cards][status_lead]

Самостоятельно продать полученную в ипотеку недвижимость заемщик не вправе, если договор кредитования не закрыт путем внесения всей суммы выплат, включая возможные штрафы и пени.

Читайте также: Взять кредит на покупку квартиры в 2018 году

Когда клиент обращается с инициативой продажи заложенного имущества, предоставляя гарантию последующего погашения всей суммы долга, коммерческий банк не может препятствовать принятому заемщиком решению.

Однако кредитор оставляет за собой возможность выдвинуть обширный ряд необходимых для исполнения дополнительных требований.

Для продажи оформленной в ипотеку недвижимости необходимо:

  1. Провести подготовительную работу, предварительно проконсультировавшись с юристами и риэлторами.
  2. Оповестить банк о планах, связанных с продажей имущества, за 30 дней до очередного платежа.
  3. Получить письменное согласие финансового учреждения на последующую реализацию недвижимости.
  4. Приступить к поиску покупателя или привлечь посредника, который займется подобной работой.
  5. Оформить сделку выгодной купли-продажи, воспользовавшись полученными средствами для погашения долга.

Требования к заемщику во время продажи заложенного имущества

Сотрудники коммерческого банка могут заняться разработкой плана продажи имущества.

Для этого эксперты собирают информацию о регулярных платежах, привлекают оценщиков и посредников, которым будет доверен поиск потенциальных покупателей.

Поставить в известность финансовую организацию нужно по меньшей мере за месяц до начала запланированных мероприятий, связанных с продажей имущества.

Чтобы получить одобрение, рекомендуется предоставить весомы аргументы, обосновывающие необходимость реализации залога.

Заемщику необходимо предоставить:

  1. Паспортные данные и свидетельства о рождении проживающих в квартире лиц. Выписки из оригинальной домовой книги.
  2. Документы, подтверждающие по закону право единоличного или совместного владения недвижимостью, например, заключенный и нотариально утвержденный договор купли-продажи.
  3. Кадастровый паспорт, который можно получить по истечении пяти лет с момента заключения сделки.
  4. План БТИ, выводы оценщика и прочую техническую документацию.
  5. Справки, которые подтверждают отсутствие каких-либо долгов по налогам и коммунальным платежам.
  6. Копию заключённого с кредитной организацией договора, где недвижимость используется в форме залога.
  7. Согласие совладельцев или созаемщиков на продажу имущества.

Чем обширнее перечень документов собирает каждый заемщик, тем выше шансы на получение одобрения банка.

В любом случае придется выполнить независимую оценку выбранного имущества для проверки технического состояния и текущей рыночной стоимости объекта. Разрешение на выполнение мероприятий, связанных с продажей полученной в ипотеку недвижимости, не требуется, если срок финансового обременения подошел к концу.

Читайте также: Виды платежей по ипотеке

Подготовка всех необходимых документов в банке занимает до одной недели. После окончания этого этапа стороны подписывают договор и заключают соглашение с выбранной заранее страховой компанией, которая предоставила полис для залогового имущества.

Получив необходимые разрешения и документы, заемщик может встретиться с будущим покупателем. Между сторонами заключается договор, регулирующий передачу всех прав собственности на выбранное имущество.

Одобрение заявки и распределение выручки


Одобрение заявки и распределение выручки

Получение письменного одобрения банка – это обязательное условие для снятия финансовых ограничений, которые препятствуют процессу реализации имущества.

Если ближайший филиал кредитной организации не дает письменное согласие на досрочное погашение займа путем продажи полученной в ипотеку недвижимости, стоит обратиться в центральное отделение.

Повторное отклонение заявки обычно происходит по причине появления различных проблем с погашением кредита. Например, если заемщик сталкивается с просроченными выплатами.

Читайте также: Как правильно взять кредит на покупку квартиры

Текущий размер задолженности можно узнать в любом отделении обслуживающего коммерческого банка. Если речь идет о досрочном погашении сделки, процентные платежи начисляются только за фактический период действия договора.

Штрафы за преждевременное закрытие сделки, даже в случае продажи предмета ипотеки, не предусмотрены, если только заемщиком ранее не были допущены просроченные платежи и нарушения договора.

Полученные после продажи имущества средств могут использоваться для погашения:

  1. Основной суммы долга — тела кредита.
  2. Различных штрафных санкций.
  3. Комиссионных и сопутствующих платежей.
  4. Начисленных процентов по ипотеке.
  5. Налоговых выплат и госпошлин.

Кредитные менеджеры могут отговаривать клиента от поспешных и непродуманных решений, но они не вправе запретить продажу имущества.

Склонить финансовое учреждение к сотрудничеству позволит информация о стремительном снижении платёжеспособности по причине потери основного источника стабильных доходов.

Продавцу недвижимости придется отплатить услуги оценщика и внести налоговый платеж. Кредитное учреждение не может начислять штрафные санкции и комиссии за согласованное досрочное погашение займа, поэтому согласованная продажа полученного посредством ипотеки имущества выполняется без оплаты разрешения от банка.

Денежные средства можно получить наличными или через банковскую ячейку. В любом случае продавец пишет простейшую расписку, после чего регистрирует сделку в течение последующих пяти рабочих дней.

Часть денег идет на погашения ипотеки, а остаток средств бывший заемщик вправе использовать исключительно по своему усмотрению на различные цели.

Альтернативные методы реализации заложенного имущества


Если кредитор по веским причинам отказывается выдать разрешение на последующую продажу оформленного в ипотеку объекта, заемщики могут воспользоваться несколькими альтернативными методами для досрочного закрытия договора.

В основном речь идет о вполне легальных и безопасных способах обхода финансового обременения.

Схемы продажи заложенной недвижимости без предварительного одобрения коммерческого банка:

  1. Рефинансирование – официальное получение выгодного потребительского кредита для погашения ипотеки, которое способствует последующему официальному окончанию срока действия запрета на торговые операции с недвижимостью. После закрытия договора бывший заемщик может без промедления продать недвижимость, оплатив из вырученных средств полученный в рамках рефинансирования потребительский кредит. Дополнительные разрешения от банка не нужны.
  2. Оформление сделки с будущим покупателем недвижимости. Согласно заключенному договору, партнер выдает частный кредит для заемщика, желающего избавиться от ипотеки. Средства используются для погашения кредита, после чего обременение снимается.

Альтернативные методы продажи заложенного имущества

Дальше сторонам остается заключить полноценный договор купли-продажи. В целях снижения риска мошеннических действий оплата разделяется на несколько траншей.

Первая выплата используется для погашения кредита, а вторая является выручкой продавца. Факт получения предоплаты подтверждается распиской.

Привлеченный к сделке покупатель часто предоставляет оговоренную в договоре сумму одним платежом, после чего процесс передачи прав собственности считается завершенным.

Однако продать можно не только сам объект ипотеки, но и договор, регулирующий процесс кредитования.

Иными словами, первоначальный заемщик передает свои обязанности выкупившему сделку лицу за определенное вознаграждение в размере суммы остатка по кредиту. С этого момента недвижимость считается собственностью нового заемщика, который обязуется вносить регулярные выплаты.

Альтернативные методы, позволяющие избавиться от ограничений, связанных с продажей заложенного имущества, обычно доступны только для заемщиков с положительной кредитной историей, которые не допускали ранее просроченных платежей.

Рефинансирование обычно предоставляется под низкий процент, но для получения доступа к этой услуге придется собрать обширный пакет документов, включающий справку обо всех доходах.

Работать напрямую с покупателем или продавцом недвижимости не рекомендуется. Этот метод хоть и является чрезвычайно простым, но он зачастую связан с различными аферами.

Самым безопасным и эффективным считается вариант реализации и имущества после получения разрешения от финансового учреждения. Обремененную ипотекой квартиру в этом случае можно продать по приемлемой цене без риска угодить в мошенническую схему.

1 КОММЕНТАРИЙ

  1. В своё время купили с мужем однокомнатную квартиру в ипотеку, платим за неё уже более 7 лет, за это время появились детки, квадратных метров стало катастрофически не хватать. Первое время переживала по поводу того, что квартиру нельзя будет продать, пока она числиться в ипотеке, но после обращения в банк всё стало на свои места, оказывается можно! С помощью проекта рефинансирование, нам удалось полностью погасить ипотеку и теперь мы купили трёхкомнатную квартиру с добавлением материнского капитала, большую по метражу, улучшенной планировки. Был ещё альтернативный вариант с будущим покупателем, но нам он не подошел!

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Напишите Ваш комментарий
Введите свое Имя